전세 만기가 다가오면 세입자 입장에서 가장 먼저 확인하게 되는 것이 계약갱신청구권입니다.

정확한 법률 용어는 계약갱신요구권입니다.

세입자가 일정한 요건을 갖춰 계약갱신을 요구하면 집주인은 원칙적으로 이를 거절할 수 없고, 갱신된 계약은 2년간 유지됩니다. 다만 집주인의 실제 거주나 월세 연체 등 법에서 정한 사유가 있다면 갱신을 거절할 수 있습니다.

그렇다면 계약갱신요구권을 쓰면 언제나 2년을 더 살 수 있는지, 집주인이 거절할 수 있는 경우는 무엇인지 2026년 기준으로 정리해보겠습니다.

1. 계약갱신요구권이란?

주택임대차보호법에서는 세입자가 일정 기간 안에 계약 갱신을 요구하면 집주인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고 있습니다.

세입자는 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차기간은 2년입니다.

쉽게 예를 들어보겠습니다.

2024년 11월에 2년짜리 전세계약을 체결했다면 계약 만료는 2026년 11월입니다.

이때 법에서 정한 기간 안에 계약갱신요구권을 행사하고 집주인에게 정당한 거절 사유가 없다면,

2026년 11월 → 2028년 11월

까지 계약을 2년 더 이어갈 수 있습니다.

따라서 흔히 말하는 '2+2년' 구조가 만들어지는 것입니다.

2. 아무 때나 갱신을 요구할 수 있는 것은 아니다

계약갱신요구권은 행사할 수 있는 기간이 정해져 있습니다.

현재 주택임대차보호법상 계약갱신 요구는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 해야 합니다.

예를 들어 전세계약 만료일이

2026년 12월 31일

이라면 대략적으로

2026년 6월 30일부터 10월 31일까지

갱신 요구를 하는 구조입니다.

만료 직전에 갑자기

“계약갱신요구권 쓸게요.”

라고 통보하면 법에서 정한 행사기간을 놓칠 수 있으므로 미리 의사를 전달하는 것이 중요합니다.

3. 갱신요구권을 쓰면 무조건 2년 더 살 수 있을까?

항상 그런 것은 아닙니다.

원칙적으로는 집주인이 갱신 요구를 받아들여야 하지만, 주택임대차보호법 제6조의3에는 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유가 별도로 정해져 있습니다.

대표적으로는 다음과 같습니다.

상황	집주인의 갱신 거절 가능 여부
특별한 이유 없이 세입자를 내보내려는 경우	원칙적으로 불가
집주인이 실제 거주하려는 경우	가능
집주인의 부모·자녀가 실제 거주하려는 경우	가능
세입자가 월세를 상당 기간 연체한 경우	가능
집주인 몰래 전대한 경우	가능
세입자가 고의·중과실로 집을 크게 파손한 경우	가능
철거·재건축이 필요한 경우	일정 요건에서 가능

따라서 계약갱신요구권은 무조건적인 2년 거주 보장권이라기보다는, 법에서 정한 거절 사유가 없는 경우 2년 갱신을 요구할 수 있는 권리라고 이해하는 것이 정확합니다.

4. 가장 많이 문제가 되는 '집주인 실거주'

실제 분쟁이 많이 발생하는 부분이 바로 집주인의 실거주입니다.

법에서는 다음 사람이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하고 있습니다.

임대인 본인
임대인의 직계존속
임대인의 직계비속

즉 집주인 본인뿐 아니라 집주인의 부모님이나 자녀가 실제로 들어와 살려는 경우도 갱신 거절 사유가 될 수 있습니다.

예를 들어 세입자가

“계약갱신요구권을 사용하겠습니다.”

라고 했는데 집주인이

“아들이 이 집에 들어와 살 예정입니다.”

라고 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한다면 법에서 인정하는 거절 사유가 될 수 있습니다.

5. 실거주한다고 내보낸 뒤 다른 사람에게 전세를 주면?

여기서 중요한 규정이 하나 더 있습니다.

집주인이 본인 또는 부모·자녀의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 뒤 실제로는 거주하지 않고 다른 세입자에게 집을 빌려주는 경우가 있을 수 있습니다.

이 경우 법에서는 일정한 요건 아래 기존 세입자에게 손해배상 책임을 부담하도록 하고 있습니다.

손해배상액에 별도 합의가 없다면 법에서는 다음 금액 가운데 큰 금액을 기준으로 정하도록 하고 있습니다.

갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분
새 세입자에게 받은 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분
갱신 거절로 인해 세입자가 실제 입은 손해액

중 가장 큰 금액입니다.

따라서 집주인이 단순히 세입자를 내보내기 위해 허위로 실거주를 주장하는 것은 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

6. 월세를 밀렸다면 갱신을 거절할 수 있다

세입자가 임대료를 연체한 경우에도 갱신요구권이 제한될 수 있습니다.

법에서는 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이를 정도로 차임을 연체한 사실이 있는 경우 집주인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하고 있습니다.

예를 들어 월세가 100만원이라면 연체액이 200만원에 이를 정도로 발생한 이력이 있다면 문제가 될 수 있습니다.

전세처럼 매달 내는 월세가 없는 계약이라면 이 사유가 일반적으로 직접 적용되지는 않지만, 월세나 반전세 계약을 이용하고 있다면 특히 주의할 필요가 있습니다.

7. 집주인 몰래 다른 사람에게 세를 줬다면?

임차인이 집주인의 동의 없이 집의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 다시 빌려주는 무단 전대도 갱신 거절 사유입니다.

예를 들어 자신이 전세로 빌린 집을 집주인의 동의 없이 다른 사람에게 다시 임대하는 경우입니다.

이런 경우에는 계약갱신요구권이 있다고 해도 집주인이 갱신을 거절할 수 있습니다.

8. 집을 심하게 파손한 경우도 거절 가능

세입자가 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우도 법에서 정한 갱신 거절 사유입니다.

단순히 오래 거주하면서 발생한 자연스러운 벽지 변색이나 생활흔적과는 구분해서 볼 필요가 있습니다.

법에서는 단순 사용 흔적이 아니라 고의 또는 중대한 과실에 의한 파손을 기준으로 규정하고 있습니다.

9. 재건축이나 철거 예정이라면?

집주인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복해야 하는 경우에도 일정 요건에서는 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

법에서 인정하는 대표적인 경우는 다음과 같습니다.

계약 당시 구체적으로 고지한 철거·재건축 계획을 진행하는 경우
건물이 노후·훼손돼 안전사고 우려가 있는 경우
다른 법령에 따라 철거나 재건축이 이루어지는 경우

따라서 단순히

“언젠가 재건축할 것 같다.”

는 정도와 실제 법에서 인정하는 철거·재건축 사유는 구분해서 볼 필요가 있습니다.

10. 전세보증금도 5%까지 올릴 수 있을까?

계약갱신요구권을 사용한다고 해서 기존 보증금이 반드시 그대로 유지되는 것은 아닙니다.

갱신된 계약은 원칙적으로 기존 계약과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보지만, 차임과 보증금은 법이 허용하는 범위 안에서 증감할 수 있습니다.

현재 주택임대차보호법에서는 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과하지 못하도록 규정하고 있습니다. 또한 임대차계약을 체결하거나 차임·보증금을 올린 뒤 1년 안에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다.

예를 들어 전세보증금이 4억원이라면 5%는

4억원 × 5% = 2,000만원

입니다.

법상 증액한도만 단순 적용하면 최대 4억2,000만원 수준이 됩니다.

다만 실제 증액 여부와 금액은 계약 상황과 종전 증액 시점 등을 함께 확인해야 합니다.

11. 갱신하면 무조건 2년을 다 살아야 할까?

세입자 입장에서는 이것도 중요한 부분입니다.

계약갱신요구권을 행사해 2년이 연장됐다고 해서 세입자가 반드시 2년을 모두 채워 살아야 하는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법은 계약갱신요구권으로 갱신된 계약에도 묵시적 갱신의 해지 규정을 준용하고 있습니다. 따라서 세입자는 계약기간 중에도 집주인에게 해지를 통보할 수 있으며, 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

예를 들어 2026년 11월에 갱신한 뒤 2027년 3월에 이사를 가야 하는 상황이 생겼다면 집주인에게 해지 의사를 통보하고 법에서 정한 기간을 거쳐 계약을 종료하는 방식이 가능합니다.

12. 계약서를 새로 써야 계약갱신요구권이 인정될까?

계약갱신요구권의 핵심은 세입자가 갱신을 요구했다는 사실입니다.

따라서 단순히 계약서를 다시 작성했는지 여부만으로 권리 행사 여부를 판단해서는 안 됩니다.

실제 분쟁을 예방하려면 집주인에게

문자
카카오톡
이메일
내용증명

등 추후 확인 가능한 방법으로 갱신 의사를 명확하게 전달해두는 것이 좋습니다.

특히 단순히

“계속 살고 싶습니다.”

정도보다 계약갱신요구권을 행사한다는 의사를 명확히 남기는 방식이 이후 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

13. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 다르다

많이 헷갈리는 부분입니다.

집주인과 세입자가 계약 만료를 앞두고 별다른 통지를 하지 않으면 일정 요건 아래 기존 조건으로 계약이 자동 연장되는 묵시적 갱신이 발생할 수 있습니다.

주택임대차보호법에서는 임대인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 등을 통지하지 않고, 임차인 역시 종료 2개월 전까지 별도 통지하지 않았다면 종전과 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 보는 규정을 두고 있습니다.

반면 계약갱신요구권은 세입자가 법에서 정한 권리를 직접 행사하는 것입니다.

따라서 두 제도를 같은 것으로 보면 안 됩니다.

14. 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우 한눈에 정리

2026년 현재 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 주요 거절 사유를 정리하면 다음과 같습니다.

갱신 거절 사유	내용
임대료 연체	2기 차임 상당액까지 연체
부정한 임차	거짓이나 부정한 방법으로 임차
보상 후 합의	집주인이 상당한 보상을 제공하고 합의
무단 전대	집주인 동의 없이 다른 사람에게 임대
주택 파손	고의 또는 중대한 과실로 주택 파손
주택 멸실	임대차 목적을 달성하지 못할 정도로 멸실
철거·재건축	법에서 정한 철거·재건축 필요
실거주	집주인 또는 직계존속·직계비속 실제 거주
기타 중대한 사유	임차인의 의무를 현저히 위반한 경우

특히 일반적인 전세계약에서는 실거주 여부가 가장 자주 문제되는 부분이라고 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약갱신요구권은 몇 번 사용할 수 있나요?

1회 사용할 수 있습니다.

한 번 행사하면 임대차기간이 2년 연장됩니다.

Q. 집주인이 그냥 나가달라고 하면 나가야 하나요?

법에서 정한 정당한 갱신 거절 사유가 없다면 집주인이 단순히 계약을 끝내고 싶다는 이유만으로 계약갱신요구를 거절할 수 있는 것은 아닙니다.

Q. 집주인이 들어와 산다고 하면 거절할 수 있나요?

집주인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우는 법에서 인정하는 갱신 거절 사유입니다.

Q. 계약갱신하면서 전세보증금을 20% 올려달라고 하면요?

계약갱신요구권에 따른 갱신에서는 법상 증액청구가 원칙적으로 기존 보증금 또는 차임의 5%를 초과할 수 없습니다.

Q. 갱신한 뒤 중간에 이사할 수 있나요?

가능합니다.

세입자가 해지를 통보하면 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월 후 계약 해지 효력이 발생합니다.

마무리

계약갱신요구권을 사용하면 원칙적으로 기존 전세계약을 2년 더 연장할 수 있습니다.

하지만 모든 상황에서 무조건 연장이 보장되는 것은 아닙니다.

핵심만 정리하면,

계약갱신요구권은 1회 행사 가능
갱신기간은 2년
계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사
집주인 또는 부모·자녀의 실거주는 갱신 거절 가능
임대료 연체·무단 전대·중대한 파손 등도 거절 사유
갱신 시 보증금·월세 증액청구는 원칙적으로 5% 이내
갱신 후 세입자가 해지를 통보하면 3개월 후 해지 가능